Plzeňská akciová společnost Ekonomické stavby už druhé desetiletí zásadním způsobem ovlivňuje trh s rodinnými domy v České republice.

Činí tak metodami a způsoby, které jsou v konfrontaci s konkurencí zcela atypické. V těchto souvislostech už pak nepřekvapí, že většinový vlastník a ředitel společnosti Ekonomické stavby David Mencl je osobností, která ve svém počínání rozhodně nekráčí vyšlapanými cestami. Rozhovor s ním to potvrzuje.

Proč jste se svého času pustil právě do stavařiny?
Potřeboval jsem sám nějak bydlet a vzal jsem to před pětadvaceti lety do vlastních rukou. A časem jsem obdobně postupoval i v řešení bydlení kamarádů a pak také bydlení kamarádů těch mých kamarádů… Pomalu tak vznikaly Ekonomické stavby, které dneska realizují kolem 400 rodinných domů ročně. Od samého počátku nám šlo hlavně o hledání dostupného a dobrého bydlení pro mladé rodiny. Toto poslání nám zůstalo dodnes.

Kolik let vám v začátcích tohoto počínání bylo?
S tím, co popisuji, samozřejmě souvisela spousta různých právních kroků, takže naplno jsem začal podnikat až jako plnoletý. Ale související vize jsem střádal už od sedmnácti let, možná i dřív. Samotnému stavění rodinných domů jsem se začal věnovat po dvacátém roce svého života.

Byl jste v odhadech svých možností optimista?
Byl jsem hlavně neznalý dané problematiky. A z této neznalosti jsem čerpal svůj optimismus. Ten mi však kupodivu vydržel dodnes, třebaže jsem se nepotkával jen se samými hezkými zážitky. Nejrůznější znalosti si osvojuji stále. Pořád mne však baví objevovat nové možnosti, lepší služby klientům. A stále vidím věci i lidi kolem sebe spíše lepší, nežli horší.

Takže vás v začátcích vaší firmy ani nijak neznervózňoval fakt, že se pouštíte
na hodně tenký led?
Výstavbu rodinných domů asi nemůžeme považovat za bezkonfliktní prostředí. Jde o prostředí velmi složité. Hlavně pokud jde o úroveň komunikace. Zajistit, aby klient vždy dobře chápal všechny etapy práce dodavatele, je mimořádně těžké. V Ekonomických stavbách je to tím těžší, že děláme i kompletní financování a přípravu staveb. Pouze naprosté pochopení všech těchto souvislostí vede k úplné spokojenosti a oboustranné radosti z práce.

To zní skoro jako poučka…
Tak jinak: Ano, je to prostředí samý konflikt. Klient sice není odborník, ale ze všeho nejvíce je citlivý na hloupé rady. Agresivita dodavatelů a subdodavatelů vůči konkurenci je značná. Do toho vstupují média a všelijaké agentury s falešnými příspěvky. Nic radostného. Ale jde o úhel pohledu. Jak už ukázala moje první odpověď na tuto otázku, chci vidět hlavně tu spokojenost zúčastněných a naši radost z práce.

Ale tady se zjevně máte o co opřít! Vaše firemní materiály uvádějí, že Ekonomické stavby jsou dnes největším výrobcem zděných rodinných domů v ČR. Vůbec nechci zpochybňovat ty zhruba čtyři stovky vámi realizovaných staveb ročně, ale z jakých statistických pramenů vycházíte?
Čerpáme z informací, které o sobě prezentují jednotliví dodavatelé. O těch nejzdatnějších máme dobrý přehled, stejně jako oni ho mají o nás. Ale třeba já sám už dnes vůbec nepovažuji za důležité, jestli jsme první či třeba třetí v pořadí celkově postavených domů. Období soutěžení a dokazování sobě i ostatním, jak jsme šikovní, už máme dávno za sebou. Nechci, aby to znělo vychloubačně, ale když budeme chtít, tak postavíme klidně dva tisíce rodinných domů za rok. Stačí spustit masovou inzerci a využít kapacit, které se nám dnes samotné nabízejí. Ale to by znamenalo ztratit schopnost kontroly, zastavit rozvoj našich služeb a také bychom přišli o tu už vzpomínanou radost z práce. Větší smysl má pro nás kvalita naší služby, než počet postavených domů a pořadí, ve kterém se mezi dodavateli aktuálně nacházíme.

Máte v nabídce skoro dvě desítky různých programů, v jejichž rámci si svoji cestu k vlastnímu rodinnému domu může najít v podstatě každý, kdo to myslí se stavbou domu vážně. Určitě pak lidé, kteří něco pořádného umějí a poctivě to dělají. Kdo je vaším typickým zákazníkem?
Naším nejčastějším klientem je mladá rodina s jedním dítětem, platící v nájemním bytě činži kolem 9 000 korun měsíčně. A tato rodina nemívá žádné větší naspořené prostředky. Tak přesně takové klienty se snažíme odvést z placení nájmu do splácení vlastní hypotéky. Ideálně ve stejné výši, jako byl onen jejich nájem.

Přechod z nájmu do hypotéky, za zachování potřebného finančního obnosu, to samozřejmě zní jasně a logicky. Ale vaše programy jsou koncipované i pro složitější případy.
Naše programy vznikaly vesměs s potřebami a přáními našich klientů. Za každým programem, či jeho částí, je snaha pomoci některému z konkrétních klientů. Když mám dát příklad, tak vzpomenu řidiče kamionu, co měl od svého zaměstnavatele jen nízký plat, ale zato ohromné diety. Každý ví, co za tím je, ale není naším posláním po tom pátrat. Jsem však rád, že se nám podařilo pro tento konkrétní případ zajistit dohodu s bankou a ten člověk dostal odpovídající úvěr. A časem jsme potom zjistili, že takových lidí, co oficiálně mají nízkou mzdu, ale v praxi je jejich příjem mnohem lepší, chodí kolem nás spousta. My jim můžeme nabídnout kompletní seriózní program, jak si postavit vlastní rodinný dům.

Zkuste prosím předložit nějaký dramatičtější scénář…
Může se stát, že náš klient se dostane do nějakého osobního problému. Nemusí jít vůbec o ztrátu schopnosti splácet úvěr. Pak je tu naše služba zpětného odkupu jeho námi postavené nemovitosti.

Na ještě větší drama se zeptám přímo: Je pravda, že si s vámi postaví nový dům i člověk z registru dlužníků?
To nevím, takto jsme tu věc nekoncipovali. Ale existuje u nás program chytrý nájem. Tímto programem obsluhujeme potřeby klientů, které z různých důvodů nemůžeme vzít do banky. Člověk nebo rodina bydlí, dům však patří naší společnosti a nám je placen nájem. Až se formou nájmu zaplatí cena domu, ten může změnit majitele. Když ten člověk ukázněně plní podmínky smlouvy, není přece důvod pátrat v jeho minulosti a předem ho diskvalifikovat.

V rámci jednoho z vámi nabízených programů lze postavit rodinný dům už za 5 tisíc korun měsíčně. Nečekám, že půjde o velkou vilu a jsem si jist, že splátky určitě nebudou krátkodobé, také nic nevím o tom, jakou musí zájemce složit hotovost… Co všechno je z vaší strany za takovým obchodním případem?
Především pracujeme s dlouhodobou splatností, obvykle 40 roků. Hotovost klienta je v těchto modelových situacích nulová. A nízké splátky jsou pro nás zásadním klíčem k tomu, aby mladí lidé a takzvaná střední třída, mohli vyměnit placení nájmu, za bydlení ve svém vlastním rodinném domě. Říkal jste pět tisíc? No je to o maličko víc, dům Katka 15 je v programu Mladá rodina aktuálně za 5 496 Kč měsíčně, ale jde opravdu o hodně malý domek. Ovšem perfektní domy 4+1 máme kolem šesti, sedmi tisíc v měsíčních splátkách. Věřím, že každý by si v naší nabídce našel to svoje.

Jak rádi vás mají v bankách?
Moc! Bez ironie. Trvalo to dlouho, jednání byla složitá, ale výsledek je skvělý. Delikvence klientů přicházejících od nás je totiž naprosto minimální. Zhruba třikrát nižší, než průměrná delikvence všech klientů těch bank. V bankách jsou důslední, ale když už jednou získáte důvěru, je to znát.

Potvrzuje se v počínání společnosti Ekonomické stavby trend, že momentálně v České republice konečně dozrává klasická střední třída? Tedy lidé relativně dobře vydělávající, ale na druhé straně ve svém počínání odborníci, kteří si nemohou dovolit v zaměstnání jakýkoli výpadek, natož aby se třeba pustili do stavby rodinného domu svépomocí.
V Ekonomických stavbách jsme vždycky byli dodavatelem hlavně klientů takzvané střední třídy. Takže musím potvrdit, že ta třída tady zformovaná je. Chodí za námi také hodně klientů, jimž už děti odrostly, a těm stavíme bungalovy pro druhou polovinu života. Nebo zase úplně mladí zákazníci, ještě bezdětní, ti si pořizují svoje úplně první bydlení. Zase je to ve všech případech ona klasická střední příjmová kategorie a společensky střední třída.

Čemu hlavně přičítáte fakt, že je o vás takový zájem a že dokážete být úspěšní
už velmi dlouhodobě?
Nečekejte hlubokou analýzu, ani originální návod. Je to úplně jednoduché. Od samých počátků existence Ekonomických staveb jsme měli významně nižší marže, než je obvyklé. Znovu připomenu, že jsme začínali stavěním pro sebe a pak pro kamarády. A ty kamarádské ceny zůstaly i v okamžiku, kdy jsme začali stavět mnohem víc. Musíme dneska postavit čtyři domy, abychom profitovali stejně, jako naši konkurenti při stavbě jednoho.

Přesto jsou vaše služby klientům nadstandardní.
Dáváme desetiletou záruku a provádíme servisní prohlídky. A například snižujeme splátky v době mateřské dovolené. Považujeme to za povinnost.

Na slovenský trh jste se zaměřili proč?
Slovensko nám je blízké. Samozřejmě jazykově a mysleli jsme si, že i situací našich potenciálních klientů. Ale nakonec se ukazuje, že situace není dnes vůbec identická.

V čem to je na Slovensku v oboru jiné?
Mnohem více než u nás, se tam stavějí rodinné domy stále svépomocí. To provází nešťastný zvyk realizovat drobné dodávky bez dokladů. S tím pak souvisí i slabší kvalita staveb. A také podmínky hypoték jsou na Slovensku horší než u nás.

A Polsko? Tam jste ohromně populární, stali jste se opakovaně firmou roku.
Ano, v Polsku se cítíme zvlášť dobře! Dvakrát nám tam udělili titul Firma roku, což je ocenění nejvyšší kvality, za nímž stojí tamní Akademie věd. Uznání se nám v Polsku dostává za naše ryze původní přístupy k řešení obecných problémů. V tom jsme my jiní než Poláci. V Česku být jiný znamená spíše provokovat, a tak na vás okolí tvrdošíjně hledá jenom chyby. V Polsku být jiný naopak přináší mimořádný respekt a úctu. Polskou firmou roku jsme se stali jako první zahraniční subjekt. A jsme také první, kdo tento titul dokázal po roce obhájit.

Jsou vaši polští klienti hodně jiní než ti v Česku?
Zpočátku jsme se trochu báli, že jim nebudou vyhovovat naše typová řešení domů, přece jen v Polsku si drží popularitu stavby s jakousi vyšší mírou zdobnosti. Ale děláme hlavně pro mladé lidi, začínající rodiny, tam už je myšlení hodně evropskounijní. Nároky jsou až na detaily v podstatě stejné jako u nás.

Tedy zpátky domů. Pro koho nejraději pracujete?
Ideálním klientem je nám takový, který již staví svůj druhý dům. Dobře ví, do čeho jde a docení komplexnost našich služeb. Pracujeme však rádi pro každého, komu jeho vlastní nový dům přinese velkou radost. Pak se stáváme až součástí jakési energie, která všechny zúčastněné pohltí. To nás baví a tyto nálady podporuje blog, který jsme otevřeli na našich webových stránkách, a klienti tam píšou své pocity. To naprosto milujeme.

Kladete před zákazníka nějaké podmínky, o nichž se nediskutuje?
Myslím, že nikoliv. Tedy pokud nepočítáme, že dotyčný pochopitelně musí platit to, k čemu se smluvně zavázal.

Jistě jste se také setkal s názorem, že vaše smlouvy s klienty nejsou úplně vyvážené.
Je pravda, že vy můžete leccos, zatímco zákazník skoro nic?
Ano, to jsem slyšel. Realita je však úplně jiná. Jsme dnes významná značka, hodně se o nás mluví a píše. Legendy o Ekonomických stavbách jsou však obvykle velmi vzdálené realitě.

Říká se, že raději s klientem smlouvu neuzavřete, než abyste případně přistoupili na úpravu vámi nabízené formulace smluvního vztahu. Je tomu tak opravdu?
Určitě nemáme potřebu přijímat každou zakázku za jakoukoliv cenu. To neděláme. Když vidíme, že nemůžeme vytvořit pohodový přátelský vztah mezi dodavatelem a stavebníkem, zakázku raději odmítneme. Ale nebývá to věc formulace smlouvy. Na základě našich smluv jsme už obsloužili přes sedm tisíc klientů! Zhruba u poloviny z nich smlouvu verifikovali jejich právníci. Jiným právníkům jsme na základě našich standardních smluv postavili jejich domy a postavili jsme dům i jednomu soudci Nejvyššího soudu. A polská Akademie věd označila v Polsku naši smlouvu za nejférovější smlouvu na trhu, když nám poprvé udělovala titul Firma roku. Naše smlouvy jsou jasné a jednoznačné. Neumožňují více výkladů a velmi přesně popisují proces stavby domu. Právě tuto přesnost mnozí naši klienti oceňují. Povinnosti a práva obou stran jsou důsledně vyvážené a vše je detailně popsáno. Klient dům financuje přísně v závislosti na našem plnění jednotlivých fází stavby. Pokud není spokojený s kvalitou provedení nějaké etapy, nefinancuje další část stavby. Povinnost klienta je jediná, dodržet splátkový kalendář. Pro někoho již prostá povinnost dodržet smlouvu může být přísná a nevyvážená. To však nesouvisí se smlouvou, ale spíše s obecnou morálkou.

Osobně je mi sympatické, že Ekonomické stavby nepodléhají hysterii vládnoucí momentálně kolem takzvaných pasivních domů. Co vás vede k tomu, že zůstáváte stát na pevné zemi a nepouštíte se do experimentů, v nichž ve finále obvykle naprosto nehraje poměr mezi zvýšenými investičními náklady a získanými přednostmi?
Je to úplně jednoduché. Pasivní domy nestavíme z toho důvodu, protože se jmenujeme Ekonomické stavby. Pasivní dům
není ekonomickou stavbou, i když to leckdo tvrdí. Vždy nám šlo o skutečně dobré služby, do našeho programu nezařazujeme nic pro zvýšení naší popularity, či proto, že jde o líbivý trend. Jsme v tomto směru velmi sebevědomí a nepodléháme tendencím, které nemají hlubší smysl. Opakuji: Pasivní dům nemá ekonomické opodstatnění. Rádi takový postavíme fandovi do technologie. Pokud se mne však klient zeptá na ekonomicky správné řešení, pasivní dům mu doporučit nemohu.

Naopak tleskám, že standardně stavíte domy nízkoenergetické, kde poměr mezi náklady investičními a provozními, vychází rozumně. Souhlasíte?
Naprosto, nízkoenergetické parametry by měly být standardem.

Stojí vůbec stavební veřejnost o pasivní domy? Často se zdá, že nikoli.
Z názorů našich klientů soudím, že nestojí. Oproti nízkoenergetickému domu je už úspora za topení v takzvaném pasivním domě jen velmi malá, náklady na vaření, ohřev vody, svícení a další spotřebu energií, zůstávají stejné. Pořizovací náklady na postavení objektu splňujícího potřebné parametry nemají ekonomickou návratnost. Jen program Zelená úsporám vrací tuto technologii na pořad jednání. Je to špatný a mrtvý směr. Již brzy se ukáže, že správná cesta vede přes domy nízkoenergetické vyrábějící vlastní energii.

Vidíte nějaký spolehlivější způsob, jak by šlo provoz rodinných domů pronikavě zefektivnit?
Jak už jsem říkal, cestou je poctivý nízkoenergetický dům, ideálně v kombinaci s tepelným čerpadlem. A také takzvaný Net-metering. Majitel domu má na střeše malou fotovoltaickou elektrárnu a zároveň je připojen k síti. Používá oba zdroje, tedy pokud jsou podmínky, bere elektřinu z fotovoltaiky a pokud potřebuje elektřiny více, nebo je třeba noc, čerpá ze sítě. Ovšem když vyrábí více, než právě potřebuje, elektřinu do sítě zase vrací.

To, pokud vím, funguje v Dánsku, trochu pak ve Španělsku, ale dlouhodobé zkušenosti existují hlavně ve většině států USA.
Pozor, Net-metering začíná dobře fungovat také na Slovensku! Ale v Česku jsme jak známo fotovoltaiku uchopili za úplně jiný konec. Bohužel za ten nejhorší možný, kdy jsme zastavěli krajinu obrovskými sety. A dnes se nám již nedostává podpory pro malé elektrárny na domech.

Údajná nedávná krize ve stavebnictví, zdá se, přerostla v segmentu rodinný dům spíše v setrvalý stav. Má to podle vás svoje příznivé aspekty? Oddělilo se zrno od plev, jak se trefně říká?
Souhlasím, že už jde spíše o standardní stav. Roky 2007 a 2008 byly bláznivým vybočením ze setrvalých ročních bilancí. My stavíme zhruba stále stejně, a osobně si myslím, že to je hlavním důvodem dlouhodobé prosperity naší firmy. Ale jak se nám doslova podbízí někdejší konkurence, tak vidím, že leckdo je na tom už delší čas hodně špatně.

Postavili jste tisíce rodinných domů, máte dnes pověst stabilizované výkonné společnosti, působíte v několika zemích… Co dalšího vás ještě láká? Bytové domy, logistická centra, nebo komerční výstavba?
Ne, nikoliv, zůstaneme zcela jistě u rodinných domů. Sami máme tuto specializaci rádi a chceme přinášet klientům to, čemu věříme. Čeká nás další vzrušující zlepšování našich služeb. Máme spousty nových originálních nápadů.

Takže třeba o vstup strategického partnera nestojíte?
V Česku nám nemá případný strategický partner co přinést. Cítíme však silnou potřebu naše dnes už ohromné znalosti přenést někam dál. Přiznám, že silný partner, vládnoucí uměním aplikovat náš systém formou licencování na další trhy, by byl vítaným spojencem.

Děkuji za rozhovor.

---

EKONOMICKÉ STAVBY
Ekonomické stavby v současnosti tvoří celkem pět firem, navzájem propojených do holdingové struktury. Mateřskou firmou jsou Ekonomické stavby rodinná a.s., která vlastní a na strategické úrovni řídí dceřiné společnosti Ekonomické stavby s.r.o., Professional Company s.r.o. a dále slovenskou i polskou pobočku firmy. Ekonomické stavby jsou rodinnou firmou, v níž se většina vlastníků přímo podílí na řízení, přičemž největším akcionářem je ředitel společnosti David Mencl. Společnost byla založena v roce 1998, od počátku své činnosti se zaměřuje na kvalitu a šíři služeb, které jsou svým rozsahem ojedinělé. Cílem Ekonomických staveb je zpřístupnit bydlení v rodinném domě co nejširšímu spektru zákazníků. V posledních letech společnost předává vždy kolem 400 nově postavených rodinných domů.

Ekonomické stavby od počátku své existence garantují nejvyšší kvalitu svých služeb. V roce 2003 firma navíc prošla úspěšně certifikací podle evropských norem jakosti ISO 9001 u mezinárodně uznávané zkušebny – německé RW TÜV. Každý rok procházejí Ekonomické stavby přezkoušením certifikace u mezinárodní autority.